逾130城市出台楼市去库存新政 短期难大幅降价

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从2月22日起，除北京、上海、广州等一线城市外，全国许多城市房地产交易中契税和营业税的比重将普遍下降。此外，之前的政策，如降低首付比例和提高住房公积金存款利率传达了一个强有力的信号，地方政府积极促进房地产去库存。//

据记者粗略统计，截至目前，已有130多个城市出台了新的去库存政策。这些新政策的主要内容是什么？效果如何？

记者发现，各地出台的去库存化政策主要分为五类:

首先，公积金的杠杆作用成为一个重要的工具。住房公积金已成为各地去库存化的重要工具，许多地方公积金贷款比例超过50%。据四川省住房和城乡建设厅统计，2015年，公积金贷款贡献了四川省商品房年销售额的1/4和库存减少的1/3。

推广异地贷款，增加贷款额度，延长贷款期限，放宽提款条件，已成为各地新公积金政策的“标准”。例如，江西、甘肃等省实施了省级公积金贷款“一体化”政策，积极推动异地购房。许多省份也表示将扩大住房公积金的覆盖面。例如，四川省今年将把住房公积金覆盖面扩大到城镇稳定就业的新市民，湖北省也在探索建立完善的城镇和农村住房公积金制度。

第二，减少税费。许多政府通过减税、减税和补贴减轻了购房者的负担。甘肃省最近降低了33%的整体住房转让费；江西全面清理房地产开发过程中的行政性收费。其他省份也出台了一些措施，如对商品房交易的契税进行财政补贴。

第三，鼓励农民在城市买房。加快农民工市民化，鼓励符合条件的农民工买房也是重要措施。目前，山西、山东、甘肃等省已明确出台政策，鼓励和引导农民进城购房。例如，山东省将给予契税补贴、税费减免、贷款利息补贴、物业费补贴等政策。使农民成为长期稳定的住房消费群体。

第四，回购商品房作为经济适用房。在许多地方，棚户区已经得到改造，通过货币化安置和政府回购商品房，房地产存量已经消失。例如，甘肃计划今年从现有商品房中回购46000套经济适用房中的33000套，而福建和其他省份已明确表示，它们不会新建公共租赁住房。

第五，实施房地产供给方改革。山东和宁夏将鼓励企业利用存量房屋开发旅游、养老、创业等房地产，并开展多元化经营。例如，山东、海南等省已探索将空海景客房和山景客房改造成控股物业，如分时度假酒店、养老健康地产和家庭式短租客房；符合条件的非住宅存量将转化为中小学和幼儿园、电商房、城市工业地产等。

对于房地产存量较大的地区，政府还允许开发企业修改城市规划的相关内容，并将已供应但未开发的住宅用地或商业用地调整为跨境房地产或新工业用地。

记者走访了安徽、河南、广西等地的房地产市场，发现三、四线城市的去库存压力很大，一些地区的去库存期已超过30个月。河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军表示:“县级城市的库存压力最大，其次是省级城市。”

至于购房者所关心的房价，业内人士认为，目前三、四线城市的房地产开发商普遍采取稳定房价的策略。受成本和其他因素的影响，短期内不可能普遍大幅降价。