落实地方政府责任 问责制度需从三方面创新

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业内人士表示，二线城市房价快速上涨的一个重要原因是土地供应不足

“最近召开的中央经济工作会议强调，2017年的房地产应由城市实施，并落实地方政府的责任。”方正证券(601901，BUY)首席房地产研究员夏磊在接受《证券日报》采访时表示，地方政府是房价过度上涨的责任主体。如果房价上涨是由供需失衡造成的，就有必要加快土地推高，而房地产不能作为短期内保持增长的手段。

中央经济工作会议指出，为落实地方政府的主要职责，房价上涨压力大的城市应合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地，并在三、四线城市储备房地产。

夏磊认为,“人们不供应土地”的城市化是一些城市住房供应短缺的直接因素。然而，城市住宅用地的供应量少于住宅销售面积，这导致一般库存较低，而销售量会导致没有销售空间的情况。今年南京、厦门、合肥、苏州等热点二线城市房价快速上涨的重要原因之一是土地供应紧张，商品房短期供应跟不上市场销售的火爆，存量房销售比例迅速下降。由于土地供应的刚性和高拆迁成本，北京长期以来一直入不敷出。另一方面，重庆将住宅用地的供应量保持在高于商品房销售面积的水平，这使得市场库存更加灵活。地方政府可以改变“量入为出”的思想，增加土地供应；适应城市化发展趋势，全面实施“人地联动”，增加人口快速增长城市的土地供给弹性。随着户籍改革的深入，未来城市将会出现人口竞争。一个土地供应灵活、房价稳定的城市可以吸纳就业和人口，最终实现良性循环。

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉记者，在此前的问责中，房价上涨等因素都得到了检验。如果房价上涨过快，在全国主要城市排名上升，这将与地方政府此时通过控制房价的幅度所取得的成绩有关。

“从长期发展机制的角度来看，我们必须不断研究问责制的内容，并在三个方面进行创新。”严跃进认为，首先要综合考虑各城市的实际发展情况，因地制宜地分析房价的逐市变化。每个城市都应该有一个更科学、更实用的房价年度预测数据，并以此数据为基础控制房地产市场。其次，我们应该对房地产市场的土地和抵押贷款等因素进行年度预测。同时，我们应该召开季度分析会议，通过季度评估完成年度评估。三是明确权利和责任，明确稳定房地产市场的内容。同时，我们应该注意让一些市场化的社会组织来评价和衡量这种房地产市场的调控效果。